现在是否是投资产业对的好时机？

投资产业是否需要看时间/时辰？
首先，我们要问自己投资产业的目的是什么？

• 低买高卖（赚差价）
• 保值（keep）
• 养老（租金）
• 其他。。。

如果我们是低买高卖，也许最近产业价格还是高；我们也许需要一些holding power。但是随着国家的inflation，产业的价格一定会提高（有地产业为主）。那些无地产业比如公寓，尤其高级公寓需要相当长的时间来消化。如果购买来转卖，也许不容易。但是还是要看地方而定。有地产业比如新区（新Taman住宅区）也许也需要一些时间来消化。这几年太多大型发展商推出太多中高价位的有地住宅产业和店铺。

我个人还是鼓励大家拿一些时间去购买二手产业，至少我们可以看到，可以算到。因为最近经济有一些低迷，不少生意人/投资者已经有现金问题，一些手上的产业被迫便宜过市场价格来出售。鼓励大家物色这些产业。尤其那些比银行估价更加低的产业。

我给大家的答案是：投资产业永远没有对和错的时机。我们要问问自己可以：

• 我们功课做够么？（market survey/market study）
• 我们的储备金够么？（以防万一）
• 我们将来的事业如何？收入如何？（不要over commit）
• 最重要的是我们购买的目的明确么？（不要只是人家买我也买）

鼓励大家一起学习，把投资产业看成一门生意来经营，不要跟风，不要贪。谢谢。

土著的Leasehold土地买卖和律师

律师在产业买卖中扮演很重要的角色。如果我们要在那一区买产业，最好要找回那些对这个地方有经验的律师。每个的地方的政府部门都有一些差别，尤其当我们买的是一个99年leasehold的产业。小弟亲眼看到一些外地的律师因为对巴生土地局的表格陌生而填错，结果使整个买卖程序需要更长的时间。如果我们买的产业是一个永久产业，那一个律师都无所谓，只要他们有帮人代办买卖合同，就可以。

如果我们买的是99年leasehold 的土地，而且卖主要是一个土著，割名手续会更加难。如果是非土著卖给非土著，手续容易很多。为什么土著的leasehold 的土地比较难割名给非土著？其实这跟国家的新经济政策有关。政府不大喜欢看到太多土著从政府那里免费申请到土地，过后把它们卖给非土著，尤其华人。但是，事实却是相反，多数的土著都要快快的致富，这跟他们贪婪的心态有关。华人或者印度同胞(除了有政治背景的人)很难从政府那里申请到土地，除了沙巴和砂拉越州。我们华人子弟只可以用自己的血汗钱来和土著购买土地。据我所知，每个月，巴生土地局只批准一些小数目的土著的leasehold地割给非土著。如果我们要更快的拿到割名，就一定要找一些比较有这一门有经验的律师。他们如何使这个割名程序更快，我在这里不大方便讲。一些没有经验的律师会用了整年的时间来割名。所以，律师很重要。

当一个地区的地价一直在起的时侯，市场会出现很多很不自然的买卖条件。这些条件是地主开出来的(因为他们不怕没有人要他们的地皮)。比如，还没割名，地主要拿50%的deposit。这是一个很奇怪的条件，其实对买主非常不公平。普通的leasehold土地买卖程序，在名字还没有成功的割到，卖主是不可以拿钱的，那些deposit是应该放在卖主的律师，直到割名成功，地主才有权利拿钱。小弟看到既然很多买主因为害怕买不到地，结果很多地主都开出很奇怪的条件。

这就是巴生土地买卖的真实一面，比起蒲种和KL，巴生的投资者勇敢和冒险的许多。对巴生人来说，把多余的钱放在土地是最保障的，至少他不会跌价。我看过蒲种一些土著leasehold的地主在签了买卖合同（S&PA），才拿4%-6%的deposit，真是少到可怜！有一些甚至连1%都没得拿。

我鼓励大家如果要购买土著leasehold的土地，一定要找那些有经验（土著leasehold土地买卖）的律师，因为他们可以保护我们的利益。当然我们也不要找那些(太过保护)顾客的律师，因为我们买地的目的是赚钱，最好找那些会听我们讲话的律师，而不是我们要听他们的律师。因为我们是生长在一个Malaysia Boleh的国家，每个问题都可以决绝。

钱先生的教导－－油棕地ROI的联想

钱先生的教导－－油棕地ROI的联想
在前天(1月21日)，钱先生打电话给我说；叫我带他去看Johan Setia 的地。他是一个会计师，对数目字超敏感。

他对投资产业相当有经验，也在产业里赚了好几个M(百万)。他教我如何计算购买棕油地。其实任何投资都用到ROI formula，当然购买棕油地也不列外。
如果1依甲的棕油地的卖价是RM23千。钱先生说以普通的1依甲的油棕树(少过10年)大概都每个月可以生产最少1吨的油棕果。以现在的油棕果行情，每公 吨可卖RM400(依每天的行情)。每个月，我们大概用RM200来管理1依甲的棕油地。So，我们的ROI 是:- - - -

((RM400 - RM200) X 12) X100% = 10.43 % (很不错的ROI)
RM23,000

所以，他的ROI 是10.43%。

哇！是一个多么好的投资。当然，我们看东西不可只看表面。但是，ROI是每个投资者一定要学习的。如果连ROI都不会，千万不要谈投资，以免给人笑。

Notes:西马随便的1依甲的油棕地卖价都多过RM40,000。可见，沙砂油棕地的成本多么底阿！所以，西马人很喜欢来沙巴和砂拉越买油棕地。 现在，沙巴的油棕地比砂拉越来得贵。在沙巴很难找到便宜过RM20,000的油棕地。原因：很多西马人在沙巴投资油棕地和砂拉越对西马人比较多限制。
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我用ROI的基本知识来算鸟屋，也可以吧！
如果投资1间鸟屋的(fix cost)费用是RM200千。如果每个月的(flexible cost)开销是RM1000。第一年，吃鸡蛋。第一年的亏本是RM12,000。第二年的收成是RM2000(每个月)。所以，第二年的ROI是：－

((RM2000 – RM1000) X 12) X 100% = 6%(至少好过FD)

RM200,000

如果第三年，每个月收成RM3000，开销一样。ROI 是：－
((RM3000 – RM1000) X 12 )X 100% = 12% (很好的ROI)
RM200,000

我认为ROI是一个很好的投资指南，他不是投资的全部。除了子弹($$)，时间和知识也是一个行业很重要的考量因素。鸟屋是非常计术和特殊的行业， 他和投资其他生意最大的不一样是他不可贷款。其他生意可用银行的钱来做。这也许是这个行业的一个特殊机会，因为他无形的可限制那些没有子弹的人进来这个行 业。所以，朋友和家庭成员的support才可以使这个行业更成功。

产业盈利税

产业盈利税(Real Property Gain Tax / Cukai Keuntungan Hartanah）

很多人都对政府要施行的产业盈利税感到害怕和一头雾水。这个税将在2010年1月1日施行。也许很多人会问到底如何的情况会被征收，它的税的数目要如何计算呢？这个税收是针对那些要卖产业的业主，而且他所要卖产业是5年或者少过5年。这个税收是5％。但是政府也实行一些例外，当中包括：－

1.一个人在一生中有一次的豁免产业盈利税。

2.那些把亲属的产业转让比如父母和孩子产业转让，夫妻产业转让，祖父母对孙子的产业转让将得 到豁免。其他的亲属产业转让将除外，一样被被征收。

3.那些产业盈利税的数目是RM5000或者少於RM5000将不被征收。

Notes: 这个税务是根据律师买卖合同(Sales & Purchase Agreement)的Form 14 (Memorandum of Transfer)的日期来计算。所以，那些Leasehold 的产业是看它几时拿到consent的日期来算起。而且这个产业盈利税的表格在获得Form 14 后的30天里，一定要填写。这个表格是CKHT (Borang Cukai Keuntungan Hartanah)。

Notes: 那些被豁免征收产业盈利税的人如果他的购买日期是少於5年，一样要填写CKHT。只是那些卖产业者的产业购买的年龄多过5年不需填写CKHT表格。

Notes: 政府将给予RM5000的产业盈利税的回扣或者10％的产业盈利税的回扣，视那个数目比较高为标准。
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如何计算产业盈利税?

个案1：
A先生 在2006年5月31日购买一个地皮，价格是RM150千。在2010年1月1日，A先生把产业用RM350千的价格卖给B。
RPGT 的算法：
RM350,000 － RM150,000 = RM200,000

政府将给予A先生10％的产业盈利税回扣。所以，所征收的税应该是：
(RM200,000 X 90% = RM180,000) X 5% = RM9000

RM90,000 还可以扣除费用比如律师费用，stamping duty 以及其他费用(renovation cost)。所以， A 先生所应该还的产业盈利税一定少于RM9,000。
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个案2：
C 先生 在2006年5月31日购买一个公寓，价格是RM150千。在2010年1月1日，C先生把产业用RM200千的价格卖给B。
RPGT 的算法：
RM200,000 － RM150,000 = RM50,000 。

所以，所征收的税应该是：
RM50,000 X 5% = RM2500， 因为C先生 的产业盈利税少于RM5000(当扣除其他费用)， 所以C先生不需还任何产业盈利税。但是他还是要填写CKHT 表格。
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买地应注意的细节

买地的目的是什么？是拿来投机(低买高卖)。如果他们是买来投机，他们应该注意一些细节:

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土地的tenure(Leasehold 或者Freehold) 不是一个最重要的东西。很多人认为只有Freehold 土地才可投资。其实不然，任何有机会赚钱的地都可以投资除了那些土著保留地(红牙兰地)。很多雪隆的leasehold地都有很好的回酬。我们应该多注意土地的发展前景，用途以及其他细节的东西。

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政府的发展比如马路的计划，如联邦公路，高速公路，小路。Telok Panglima Garang 的Sg. Rambai 的土地在2008年一依甲卖RM200K＋ ，可是在2009年，政府的高速公路工程(SKVE)的计划使这里的地水涨船高，喊到RM400K＋ 。Johan Setia 的地也因为政府的小路工程而导致这里的地价大起，2007年，在Jalan Johan Setia 还是2条线的路提高到今天的4条线，每片(2依甲)路边的地也从RM500K＋起到今天的RM1.5M或者更高。 Johan Setia 的地是99年leasehold 地。
如果那个马路刚好穿过我们所打算买的土地，我们最好不要买。我看过一些土地被政府征求来建马路，结果他的地剩下一个三角行的。这样的地，你要么？
可见马路对地皮的影响要多深渊。其他的发展如建宗教场所如回教堂，学校，排水系统和高压电栏。 我们都的小心对这些每个发展，因为他们对我们土地带来很多影响。
他们在要买一个地方的土地时，一定要查那个地方的将来发展。最好要有一张发展计划图以及知道当地将来的发展计划。这些东西可向那些有经验的产业代理员要求。

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土地用途规划(zone)，如农业转去工业(Industry zone)，或者农业转去屋业(Housing zone)。Selangor 是一个以工商业为主的州肃。很多土地都被规划工业和屋业用途。如果那土地真的是被规划为工业区，那地区的地价会起的很厉害。 比如靠近Kuala Selangor 的ijok由农业地转到工业地，他的价格从几十千升到RM300K＋。

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地的阔度最好大过100尺。阔度小过100尺的地比较难建东西。因为依据政府的规定，土地左右两边最少要保留40尺(land set-back)，看情况和用途而定。所以那些阔度小过100尺的地通常会比较便宜。地的形状也很重要，应尽量找那些比较四方的土地，不要买那些形状不雅的地因为它可是很浪费空间的地，除非是为了买那个地点。

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如果我们打算买的地，已经有人在那里居住。他们可以是非法霸占或者地主的自己人，我们一定要地主帮我们请他们搬出去。最可怕的是一些非法木屋和非法庙宇。我们不要变成第二个槟城豆寇村。记得在马来西亚，政治和权力可大过法律。在Selangor也有不少华人的地被一些人霸占来建庙宇，结果不了了之，连地主都怕这些人，因为这些人是不讲人道的。多可怕呀！

我们也应该查地主的资料以防他不是一个已经不再世的人或者已经被第三者冻结的土地。这个资料可以从产业代理员那里获取。

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我们一定要找一个有经验的律师尤其那些要买leasehold 的地。在马来西亚，任何leasehold 的产业都要向州政府伸请consent 才可以买卖。如果卖主是非土著而买主也是非土著，consent很快就拿到。如果卖主是土著而买主是非土著，问题就没有这么简单了。因为州政府每个月有一定的target(只有一些数目的土著地才可以转到非土著)。如果那些律师无经验，他需要过用一年或者两年来伸请consent，请问你可以等么？即使买主可以等，地主也未必可以等，因为土地的价格每个月都在起。每个地主都希望卖到更高的价钱。

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如果我们买了那边地而不打算现在用他，为了保护和保管我们的土地(for 那些title自己保管的地主)，最好自己去伸请冻结。小弟曾经看过一个老人家的地被别人那出来卖掉而且连那个老地主也不知道。当那老地主知道时，他的地已经被别人卖了两手。那个卖他地的人是一个老千。可见Malaysia 是一个什么都Boleh 的社会。

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土地很难申请到贷款。记得土地所卖的价格一定会高过一般估价师的价格比如银行的价格。通常市场所定的土地价格一定高过银行估价最少３０％或者更多。　很多银行都不愿意贷款给那些农业地因为 他被看是一个无生产的产业。即使我们可以贷款，最多也是５０％吧了！

土地的语言：
1 meter = 3.28 尺
1rantai ＝　66 尺
1依甲(English: acre, Malay: ekar) = 43,560 方尺
1 公倾(English:hectare,Malay:haktar) = 2.471依甲

我鼓励那些多现金的老板，把多余的钱放在土地。因为土地的价格只有起，只是起多起少吧了。每个城镇的土地都不停的在增直。巴生的农业地慢慢的转去工业地，PJ 的老工厂和住家很多被转去商业用途。　每个转型，无形中都在提高土地的价值和价格。所以土地的回酬是无限的，但是我们还得作功课。

土地冻结 Caveat?

为什么土地会冻结？冻结是什么意思？谁可以冻结？首先我们先来谈谈什么是冻结。冻结是一种法律行动，让这个产业不可转名字。当产业被冻结了，一切的买卖行动都不可以进行了，只有撤除冻结后，这个产业才可以作买卖。

通常，有几个party 会冻结产业。当中包括产业拥有者本身或者第三者。


产业拥有者本身冻结自己的产业目是避免产业给第三者弄手脚把这个产业变卖给他人。在前朝政府时，很多无知的地主的土地给人偷龙转凤，把它卖给第三者。但中以雪兰莪和檳城，最出名。每个case最小都有过百万，甚至有的过千万。我愤劝地主们，尤其那些没有把土地抵押给银行或暂时无打算发展用途的地主，最好把自己的地来冻结它。至少冻结土地后，如果某某要在这片土地上动手脚，比较不容易。小弟还曾经看过一个马华会员的土地已经冻结了，还是被人偷龙转凤卖了给第三者。听说把这片土地转卖的人是一名姓马的，他是一位拿督极的人物，和土地句有特殊关系。如果我们把土地抵押给银行，银行也会无形在帮忙我们看管这皮土地。

除了产业拥有者外，第三者比如新买主，银行，政府部门都有权冻结我们的产业。我们先来谈谈新买主冻结我们的土地这件事。小弟亲眼看过一个个案。这是一个发生在巴生的个案。事情的开始是这样的：－个地主同意把他的土地卖给一个买主。地主收了买主的10％后，反口说要提高价格。在一般的产业买卖进行中，无论那一方临时退出或者毁约，需要附上沉重的代价。买主的侓师就伸请冻结这片土地，然后控告对方，要对方赔尝。他们所要求的赔尝是，地主要以最新的实价扣除之前他们答应的成交价的差价(differences)。如果现在这片地价是RM1，300，000和他们之前所同意的成交价是RM900，000。意思说如果现在有新买主要买这片地，地主要付之前的买主为数RM400，000(RM1，300，0000－RM900，000)的数目，才可以作新的成交。一般传统的华人不要买给第三者冻结的土地，他们怕麻烦。所以，冻结也是玩产业的其中一个很高的手段。


接下来，我们来谈谈为什么政府会冻结地主的产业。通常是高等法庭才会这样作，他们是针对犯罪者的一个手段。尤其当是那些被政府高度警惕的犯罪者。


银行也有权冻结土地。如果地主向银行贷款后，却不还钱，银行有权冻结或者拍卖这个产业。

土地如何才可以赚钱？18-April-2009

土地如何才可以赚钱？
在西马雪隆一带如巴生，土地的价格不停的在起。小弟从事地产买卖有一段日子，才发现土地是房地产里，真正可以赚大钱的产业。它的回酬比较高但比较慢，也比较风险。一般上，在雪隆，土地种类可分为；
1.土著(马来)保留地 Malay reserve land
2.非土著保留地 open title land

土著(马来)保留地如同他的名，大家也明白什么地。他是政府规定的地以保护土著用途。在大马，每一个州属，都有土著保留地。这种地只可以卖给土著或者回教徒(他可以是华人回教徒或者印度回教徒)。如果非土著要买这些地，需要用土著的名字来买，风险很大，当中包括信用。如果两片地连在一起，A是土著保留地，B是非土著保留地，他们的价钱会有很大的差别，可以高达一倍以上。A地的价格可能是RM100K，B地可以高达RM250K，或者更高。如果一个发展商要在一片土著保留地发展屋业，他的屋子只可以卖给土著，所以很难卖和没有价钱，因为只有华人才比较喜欢投资和投机产业。

非土著保留地就是普通我们可以买卖的地。

如果以期限来区分，雪隆地可分为；
1.99年租契地 (99 years leasehold) (tanah pajakan 99 tahun)
2.永久地 (freehold) (pegangan bebas)

99年租契地是从州政府租契的地，通常是州政府批准出来的地。在购买leasehold 地时，我们有几样细节要注意；
查看这片地还有剩下多少年租期，最好多过70年，比较容易申请贷款。巴生Telok Gong的地多数只剩下60年的期限，但还是很多人要买，因为他有发展的机会。
leasehold地要拿比较长的时间来弄转换名字(如果和永久地相比)，通常要等上6个月到9个月时间。如果从土著的名字转到非土著会比较长一些，通常要9个月。leasehold地也一定要经过州政府批准才可以转名字。


永久地大多是农业地。传统的华人最喜欢永久地。很多这些地在英国统治时已经出牙兰了。很多这些地还是油棕芭。一部分已经被开发了如今天的Subang Jaya 的USJ住宅区和Kota Kemuning住宅区。
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但地要如何才可以赚钱或者升值？土地有几个管道可以赚钱；
1.转换土地用途
2.发展
3.keep & sale

转换土地用途
土地和一般商品一样，也需要报装，才会升值。在雪隆一带最常见的是把农业地报装了才卖。当一片地还是农业时，他的价格非常低，比如一依甲RM300K，但是当他被转换到工业地时，他的价格可以到达超过RM1百万。比如在Jalan Kebun 的农业地在90年代是RM400K上下，当他被转换到工业地时，他的价格是以每一方尺来计算，最便宜一方尺RM20多元到RM30多块。一甲地等于43，560方尺(1 acres = 43,560 square feet)。大马的 李金友企业家就是靠这一门功夫，赚大钱。他把橡胶园变成高尚独立洋房住宅区。今天The Mines 的Country Heights 独立洋房住宅区已经是一个很高贵的住宅区。住在里面的人一定要身家过千万，因为要建一间独立洋房之前，cin-cai买一片地都要好几百万，看地的大小。

在巴生，小第也发现很多生意人很会用这一门功夫来赚快钱。一些投资家跟我说，他在一年要从产业里赚过百万是一件很容易的事。他只须学会在那里买地和买合理的价钱后，放一些时间，就把他转换工业用途，过后才卖出去。小弟也发现一些退休的生意人也是在赚这些钱。当然我们看东西，得看深一些，还有很多细节我们要学。

发展
这是一般比较考功夫的作法。大发展商可以把土地建屋子，商店，工厂后才卖。这当中包括很身很深的学问。他是一个可赚很多钱的行业，也是一个可以亏大钱的行业。一个大型的Project可让一间无名的公司上市挂牌，但一个失败的Project也可把一间上岸的公司拉下海。一个经济风暴都可以弄倒一间发展商。如果那些小资本家，他可以从建一间工厂或者一间独立洋房开始。我也发现很多小投资家买农业地来自己转换土地用途，过后建一间工厂，建好就卖掉他，再从复之前同样的工作。也有一些投资家，转买bungalow lot，他买了就把它建一间很美的独立洋房，过后把他卖掉，从中赚取利润。

Keep & Sale
这是一个最保守的投资方法，因为土地很少下价(至少我这一生还没见过)。在地球的土地只会减少不会增加。我发现这是一个很吃时间的游戏。如果有作功课，我们会玩的比较轻松一点。当我们要买一片地时，一定要对四周很了解，也要知道政府将来的计划，发展商的计划和规划。一个风吹草动都可以影响一片地的前景。在雪隆，我们应该对政府的每一项计划有一定的了解，尤其高速大道和联邦大道，其他如工业大蓝图，城市发展。小弟发现一个奇怪的现象，就是现在很多产业开始跌价如屋子和商店，但地价却起？奇怪么？

我小弟也是和大家一样，在学习中。希望大家多多给意见。