土地如何才可以赚钱？18-April-2009

土地如何才可以赚钱？
在西马雪隆一带如巴生，土地的价格不停的在起。小弟从事地产买卖有一段日子，才发现土地是房地产里，真正可以赚大钱的产业。它的回酬比较高但比较慢，也比较风险。一般上，在雪隆，土地种类可分为；
1.土著(马来)保留地 Malay reserve land
2.非土著保留地 open title land

土著(马来)保留地如同他的名，大家也明白什么地。他是政府规定的地以保护土著用途。在大马，每一个州属，都有土著保留地。这种地只可以卖给土著或者回教徒(他可以是华人回教徒或者印度回教徒)。如果非土著要买这些地，需要用土著的名字来买，风险很大，当中包括信用。如果两片地连在一起，A是土著保留地，B是非土著保留地，他们的价钱会有很大的差别，可以高达一倍以上。A地的价格可能是RM100K，B地可以高达RM250K，或者更高。如果一个发展商要在一片土著保留地发展屋业，他的屋子只可以卖给土著，所以很难卖和没有价钱，因为只有华人才比较喜欢投资和投机产业。

非土著保留地就是普通我们可以买卖的地。

如果以期限来区分，雪隆地可分为；
1.99年租契地 (99 years leasehold) (tanah pajakan 99 tahun)
2.永久地 (freehold) (pegangan bebas)

99年租契地是从州政府租契的地，通常是州政府批准出来的地。在购买leasehold 地时，我们有几样细节要注意；
查看这片地还有剩下多少年租期，最好多过70年，比较容易申请贷款。巴生Telok Gong的地多数只剩下60年的期限，但还是很多人要买，因为他有发展的机会。
leasehold地要拿比较长的时间来弄转换名字(如果和永久地相比)，通常要等上6个月到9个月时间。如果从土著的名字转到非土著会比较长一些，通常要9个月。leasehold地也一定要经过州政府批准才可以转名字。


永久地大多是农业地。传统的华人最喜欢永久地。很多这些地在英国统治时已经出牙兰了。很多这些地还是油棕芭。一部分已经被开发了如今天的Subang Jaya 的USJ住宅区和Kota Kemuning住宅区。
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但地要如何才可以赚钱或者升值？土地有几个管道可以赚钱；
1.转换土地用途
2.发展
3.keep & sale

转换土地用途
土地和一般商品一样，也需要报装，才会升值。在雪隆一带最常见的是把农业地报装了才卖。当一片地还是农业时，他的价格非常低，比如一依甲RM300K，但是当他被转换到工业地时，他的价格可以到达超过RM1百万。比如在Jalan Kebun 的农业地在90年代是RM400K上下，当他被转换到工业地时，他的价格是以每一方尺来计算，最便宜一方尺RM20多元到RM30多块。一甲地等于43，560方尺(1 acres = 43,560 square feet)。大马的 李金友企业家就是靠这一门功夫，赚大钱。他把橡胶园变成高尚独立洋房住宅区。今天The Mines 的Country Heights 独立洋房住宅区已经是一个很高贵的住宅区。住在里面的人一定要身家过千万，因为要建一间独立洋房之前，cin-cai买一片地都要好几百万，看地的大小。

在巴生，小第也发现很多生意人很会用这一门功夫来赚快钱。一些投资家跟我说，他在一年要从产业里赚过百万是一件很容易的事。他只须学会在那里买地和买合理的价钱后，放一些时间，就把他转换工业用途，过后才卖出去。小弟也发现一些退休的生意人也是在赚这些钱。当然我们看东西，得看深一些，还有很多细节我们要学。

发展
这是一般比较考功夫的作法。大发展商可以把土地建屋子，商店，工厂后才卖。这当中包括很身很深的学问。他是一个可赚很多钱的行业，也是一个可以亏大钱的行业。一个大型的Project可让一间无名的公司上市挂牌，但一个失败的Project也可把一间上岸的公司拉下海。一个经济风暴都可以弄倒一间发展商。如果那些小资本家，他可以从建一间工厂或者一间独立洋房开始。我也发现很多小投资家买农业地来自己转换土地用途，过后建一间工厂，建好就卖掉他，再从复之前同样的工作。也有一些投资家，转买bungalow lot，他买了就把它建一间很美的独立洋房，过后把他卖掉，从中赚取利润。

Keep & Sale
这是一个最保守的投资方法，因为土地很少下价(至少我这一生还没见过)。在地球的土地只会减少不会增加。我发现这是一个很吃时间的游戏。如果有作功课，我们会玩的比较轻松一点。当我们要买一片地时，一定要对四周很了解，也要知道政府将来的计划，发展商的计划和规划。一个风吹草动都可以影响一片地的前景。在雪隆，我们应该对政府的每一项计划有一定的了解，尤其高速大道和联邦大道，其他如工业大蓝图，城市发展。小弟发现一个奇怪的现象，就是现在很多产业开始跌价如屋子和商店，但地价却起？奇怪么？

我小弟也是和大家一样，在学习中。希望大家多多给意见。