土地冻结 Caveat?

为什么土地会冻结？冻结是什么意思？谁可以冻结？首先我们先来谈谈什么是冻结。冻结是一种法律行动，让这个产业不可转名字。当产业被冻结了，一切的买卖行动都不可以进行了，只有撤除冻结后，这个产业才可以作买卖。

通常，有几个party 会冻结产业。当中包括产业拥有者本身或者第三者。


产业拥有者本身冻结自己的产业目是避免产业给第三者弄手脚把这个产业变卖给他人。在前朝政府时，很多无知的地主的土地给人偷龙转凤，把它卖给第三者。但中以雪兰莪和檳城，最出名。每个case最小都有过百万，甚至有的过千万。我愤劝地主们，尤其那些没有把土地抵押给银行或暂时无打算发展用途的地主，最好把自己的地来冻结它。至少冻结土地后，如果某某要在这片土地上动手脚，比较不容易。小弟还曾经看过一个马华会员的土地已经冻结了，还是被人偷龙转凤卖了给第三者。听说把这片土地转卖的人是一名姓马的，他是一位拿督极的人物，和土地句有特殊关系。如果我们把土地抵押给银行，银行也会无形在帮忙我们看管这皮土地。

除了产业拥有者外，第三者比如新买主，银行，政府部门都有权冻结我们的产业。我们先来谈谈新买主冻结我们的土地这件事。小弟亲眼看过一个个案。这是一个发生在巴生的个案。事情的开始是这样的：－个地主同意把他的土地卖给一个买主。地主收了买主的10％后，反口说要提高价格。在一般的产业买卖进行中，无论那一方临时退出或者毁约，需要附上沉重的代价。买主的侓师就伸请冻结这片土地，然后控告对方，要对方赔尝。他们所要求的赔尝是，地主要以最新的实价扣除之前他们答应的成交价的差价(differences)。如果现在这片地价是RM1，300，000和他们之前所同意的成交价是RM900，000。意思说如果现在有新买主要买这片地，地主要付之前的买主为数RM400，000(RM1，300，0000－RM900，000)的数目，才可以作新的成交。一般传统的华人不要买给第三者冻结的土地，他们怕麻烦。所以，冻结也是玩产业的其中一个很高的手段。


接下来，我们来谈谈为什么政府会冻结地主的产业。通常是高等法庭才会这样作，他们是针对犯罪者的一个手段。尤其当是那些被政府高度警惕的犯罪者。


银行也有权冻结土地。如果地主向银行贷款后，却不还钱，银行有权冻结或者拍卖这个产业。

土地如何才可以赚钱？18-April-2009

土地如何才可以赚钱？
在西马雪隆一带如巴生，土地的价格不停的在起。小弟从事地产买卖有一段日子，才发现土地是房地产里，真正可以赚大钱的产业。它的回酬比较高但比较慢，也比较风险。一般上，在雪隆，土地种类可分为；
1.土著(马来)保留地 Malay reserve land
2.非土著保留地 open title land

土著(马来)保留地如同他的名，大家也明白什么地。他是政府规定的地以保护土著用途。在大马，每一个州属，都有土著保留地。这种地只可以卖给土著或者回教徒(他可以是华人回教徒或者印度回教徒)。如果非土著要买这些地，需要用土著的名字来买，风险很大，当中包括信用。如果两片地连在一起，A是土著保留地，B是非土著保留地，他们的价钱会有很大的差别，可以高达一倍以上。A地的价格可能是RM100K，B地可以高达RM250K，或者更高。如果一个发展商要在一片土著保留地发展屋业，他的屋子只可以卖给土著，所以很难卖和没有价钱，因为只有华人才比较喜欢投资和投机产业。

非土著保留地就是普通我们可以买卖的地。

如果以期限来区分，雪隆地可分为；
1.99年租契地 (99 years leasehold) (tanah pajakan 99 tahun)
2.永久地 (freehold) (pegangan bebas)

99年租契地是从州政府租契的地，通常是州政府批准出来的地。在购买leasehold 地时，我们有几样细节要注意；
查看这片地还有剩下多少年租期，最好多过70年，比较容易申请贷款。巴生Telok Gong的地多数只剩下60年的期限，但还是很多人要买，因为他有发展的机会。
leasehold地要拿比较长的时间来弄转换名字(如果和永久地相比)，通常要等上6个月到9个月时间。如果从土著的名字转到非土著会比较长一些，通常要9个月。leasehold地也一定要经过州政府批准才可以转名字。


永久地大多是农业地。传统的华人最喜欢永久地。很多这些地在英国统治时已经出牙兰了。很多这些地还是油棕芭。一部分已经被开发了如今天的Subang Jaya 的USJ住宅区和Kota Kemuning住宅区。
-------------------------------------------------------------------------------------------------
但地要如何才可以赚钱或者升值？土地有几个管道可以赚钱；
1.转换土地用途
2.发展
3.keep & sale

转换土地用途
土地和一般商品一样，也需要报装，才会升值。在雪隆一带最常见的是把农业地报装了才卖。当一片地还是农业时，他的价格非常低，比如一依甲RM300K，但是当他被转换到工业地时，他的价格可以到达超过RM1百万。比如在Jalan Kebun 的农业地在90年代是RM400K上下，当他被转换到工业地时，他的价格是以每一方尺来计算，最便宜一方尺RM20多元到RM30多块。一甲地等于43，560方尺(1 acres = 43,560 square feet)。大马的 李金友企业家就是靠这一门功夫，赚大钱。他把橡胶园变成高尚独立洋房住宅区。今天The Mines 的Country Heights 独立洋房住宅区已经是一个很高贵的住宅区。住在里面的人一定要身家过千万，因为要建一间独立洋房之前，cin-cai买一片地都要好几百万，看地的大小。

在巴生，小第也发现很多生意人很会用这一门功夫来赚快钱。一些投资家跟我说，他在一年要从产业里赚过百万是一件很容易的事。他只须学会在那里买地和买合理的价钱后，放一些时间，就把他转换工业用途，过后才卖出去。小弟也发现一些退休的生意人也是在赚这些钱。当然我们看东西，得看深一些，还有很多细节我们要学。

发展
这是一般比较考功夫的作法。大发展商可以把土地建屋子，商店，工厂后才卖。这当中包括很身很深的学问。他是一个可赚很多钱的行业，也是一个可以亏大钱的行业。一个大型的Project可让一间无名的公司上市挂牌，但一个失败的Project也可把一间上岸的公司拉下海。一个经济风暴都可以弄倒一间发展商。如果那些小资本家，他可以从建一间工厂或者一间独立洋房开始。我也发现很多小投资家买农业地来自己转换土地用途，过后建一间工厂，建好就卖掉他，再从复之前同样的工作。也有一些投资家，转买bungalow lot，他买了就把它建一间很美的独立洋房，过后把他卖掉，从中赚取利润。

Keep & Sale
这是一个最保守的投资方法，因为土地很少下价(至少我这一生还没见过)。在地球的土地只会减少不会增加。我发现这是一个很吃时间的游戏。如果有作功课，我们会玩的比较轻松一点。当我们要买一片地时，一定要对四周很了解，也要知道政府将来的计划，发展商的计划和规划。一个风吹草动都可以影响一片地的前景。在雪隆，我们应该对政府的每一项计划有一定的了解，尤其高速大道和联邦大道，其他如工业大蓝图，城市发展。小弟发现一个奇怪的现象，就是现在很多产业开始跌价如屋子和商店，但地价却起？奇怪么？

我小弟也是和大家一样，在学习中。希望大家多多给意见。

潘建成拼博的经历

潘建成拼博的经历

谁是潘建成，一个陌生的名字。他是一个35岁的小伙子，巴生滨华独中毕业生以及台湾交通大学电子系毕业。他的故乡是Selangor的Sekinchan。Sekinchan是一个出产稻米和捕鱼的小乡村。他是今日响当当Pendrive 公司的创办人－台湾联群电子。世界的第一支随身碟Pendirve 的开发者。相信很多人一定会被吓到，Pendrive的技术既然是马来西亚人发明的。他在异乡创业，开始由5个好友成立一间研发公司，营业了7年，到今天已经取得RM20亿的营收记录。他今天已是一个亿万富翁。公司由5个员工发展到今天的400个员工，业务作到世界各地。联群电子没有生产线，它是负责R&D (Research & Development)以及做市场行销(Marketing)跟USB控制晶片的产品。只要有人用电脑的地方，他的产品都有卖到那里，当中包括美国的国防部门。现在他的随身碟Pendrive，USB控制晶片产品是世界第一畅销。

他在台上演讲，我们都不觉得或者看不出他是一个年轻的企业家。他的样子好像书生，带一幅厚厚的眼镜。我本人则对他的思想，态度，做人做事情的方法比较兴趣。他在大学第3年已经开始作研发的工作，后来自己打工了一些日子才开始创业。

积极的面对每一件事情
他是一个非常积极的人，对他来说，任何遭遇都是好事。公司在刚刚成立时，也面对一个很大的挑战－－他被他的他的大学senior同学控告一个court case，他被迫要赔偿台币4500万，差一点把公司弄倒。但他不选择逃避，反而把它看成一件好事，激发自己前进的一股力量。去年的金融风暴也让他亏了不少钱，他把他解读为每个大企业必经之路， 金融风暴可以让一家企业更加认识自己企业的毛病。我们不应把金融风暴视为生意难作的一个接口，反而是一个行业淘汰没有作准备面对生病的公司。经历过这次金融风暴，联群电子复苏的比同业更快。在2008年的下半年，联群电子每卖出一件产品，要亏几块美金，他是台湾存货最多的一家，有好几亿的存货。在那时，潘建成选择清货因为他看不到前面的路。这一次金融风暴，让他成长比同业更快，因为他比同业走的快一步(清完货)。今年，联群电子已经开始赚钱了，开始吃进同业的市场因为现在USB控制晶片产品开始缺货了，而且联群电子可以供应比一般同业更多的货而且更快交货。

努力，再努力
联群电子在刚刚成立时，潘建成和他的伙伴是早出早归。他们6点多出门至到午夜2，3点才放工回家，而且是一个礼拜每天都是这样。所以我们只看人家的成功一面是看不到东西，人家的复出是我们看不到的。他说有时为了赶研发的工作，7点多进公司到午夜没出来公司过，早餐买多几份可以吃到夜宵。我在疑问，在马来西亚的我们每天花多少的时间喝茶？我们比起这位潘建成，幸福的多。我们早睡过他，我们喝茶的时间多过他。

做人不要太计较，看开一点
潘建成本身是台湾交通大学电子系毕业。他是一位工程师出生的，但他如何学习作生意的管理学？他的建议是不要随便管如果不会管。"我们应该看开一点，作老板的尽量为员工着想如果要员工更加卖命，有时我们要站在员工的立场思考尤其当员工有经济问题时。有任何东西都要拿出来讨论。在面对厂家或者供应商，我们也是如此，我们尽量不要占他们的好处，保持良好的利益关系尤其是小厂。对顾客也是如此。所以但市场缺货时，联群电子还可以供应足够的货给顾客"。潘建成对吃亏的有一点自己的定义。他说如果今天我们吃了这个亏而且对我们将来有帮助或者将来可以补回的亏是可以吃的。我们不要计较小钱，尽可能把眼观看远一点－－看将来。

何为红海，蓝海？
潘建成把红海解读为一个产业(生意环境)必经之路。因为任何可以赚钱生意的模式都会被别人学习和模仿。当一个生意很多同行在竞争时，必定会有人在杀价求生存，这就是所谓的红海。那些条件不好的公司会慢慢的被淘汰，过后只有真正有条件的公司才可生存。为了生存，潘建成把公司形容为猪因为猪的每一个部分都可以卖，联群电子除了卖产品，技术也拿来卖。他真的是够狠，够勇敢。结果慢慢的很多同业开始退出，再让联群电子占领市场－－>这就所谓的 蓝海策略。

给马来西亚年轻人的意见
在马来西亚的地理环境也许和台湾不一样，如果和台湾比，我们比较幸福，因为天然资源丰富，没有天灾。也许在有一些东西不能改如政策偏差但还有很多东西可以改包括自己。潘建成也鼓励年轻人多去外面看世界如中东，欧洲，非洲，美洲，因为外面的世界可让我们学习到新东西。他从犹太人学习到很多东西，尤其是他们对自己文化和母语的执着。

何为养燕与引燕？13-03-2009

最近这几年，养燕与引燕在东南亚很流行。印尼是当中最先进的国家，接下来是泰国和马来西亚。在马来西亚，到处可以看到商店楼上被改建燕屋。每天固定的时间，这燕屋会发出电子鸟声，很热闹。专帮人设计燕屋或者建燕屋成为当今一个很热门的行业。
------------------------------------------------------------------------------

在报纸，更看见有发展商推出集中养燕区。小弟对这些集中养燕区开发者的广告有一定的警惕，因为很多这些开发者连引燕技术都不认识更不用谈养燕技术。
------------------------------------------------------------------------------------------------
在马来西亚，一般的科技以引燕居多。引燕是用电子仪器来吸引屋外或者自然的燕子来到人造鸟屋里建窝。他也是一门很考技术的行业。他们必须对燕子的自然生态很了解。只是引燕的方法会比人工养燕的技术慢得很多，因为养燕可以由主人决定要养多少只燕子。反而引燕却要看种种人造自然的因素如何吸引燕子以及同行的竞争。有时，一间引燕屋要等上5年或者更长的时间，才有一两个燕窝。在大马，有超过一半的人造引燕屋都是失败的。人工养燕就不同，只要主人养的燕子长大，当燕子要生蛋，都会作他们自己的爱窝。主人可以决定一间燕屋要养多少只燕子，不像引燕屋那样，看天吃饭，靠运气。即使谈技术，引燕也比养燕来得难的多。

自今，小第在大马还没看到一个有养燕的技术。但在我们的邻国－印尼，已经开始人工养燕 (pls check here)。他们开始以人工孵鸟蛋，再以人工喂养小燕子让它们长大。然后，准备他居住和繁殖的地方。等这些燕子长大了，就会在固定的地方建他们的窝。每个养燕者与引燕者就是靠这些窝的收成来当作他们的Passive Income。


小弟对养燕与引燕这个行业了解并不多，只是皮毛吧了。希望比较有经验的朋友们可以和小弟一起研究，一起分享经验，一起学习!

如何开始购买第一间房地产来投资？26-Oct-2008

首先，我们要有明确的投资目标。我们可以设定一个，比如A朋友打算在2009年年头购买一个RM150K的公寓单位,他现在30岁。 在还每有行动前，A朋友必须了解几样东西。 ------------------------------------------ --------------------- -- 投资的目的是什么？做为将来孩子的教育费，或者来当将来的养老金，或者将来做生意的本钱。。。。。。。通常一个产业可以赚取两种钱：1)赚取租金回酬，2)将来等他起价后来赚取套利回酬。 -------------------------------------------------------------------- 投资的时间，通常越年轻就是投资产业的一个本钱因为随着年龄的增长，银行所可以给的贷款时间将减少(虽然我们的贷款条件越来越好)。在马来西亚，一般的银行只可以给予借贷者到65岁或者30年的供期时间吧了。通常经济不景气是投资产业的大好机会，因为很多人要把他们的产业卖掉来应付经济问题。 ---------------------------------------------------------------------- 投资的地点，地点是投资产业最重要的一个因素。投资错误的地点可以带给投资者财务灾难。 --------------------------------------------------------------------- 我们的租户是谁以及我们将来容易脱手么？当我们还买这个产业市应该非常了解这个地方所居住的人是什么人。他的基本设施如何，通路如何，将来发展如何，人口构造如何？ 我们一定要对我们所投进的钱负起100％的责任，不要等到投资失利后，才怪罪他人。我鼓产业新手不要太过冲动，我们宁可慢也不要做亏本生意。大家，请记得美国投资家，巴非特的名言，投资有两个原则；第一个原则就是投资不可以亏掉母金或本钱，第二个原则就是任何投资一定要遵守第一个原则。我们产业投资也是如此。我们的母金就是头期和供期，所以我本人鼓励购买ROI 6％或者更高的产业。ROI的计算是(一年的租金)/(屋价)X100。 我打一个比例，A朋友的屋价是RM150K，每个月租金是RM1,200，他一年的租金是RM1,200X12＝RM14,400，ROI , (RM14,400)/(RM150,000)X100 =9.6%。 最后，我有几句话要和大家分享，新手们多听，多看，多问才投资，不要把太多钱放在会贬值的东西如电子产品(换电话，电脑，相机)，车辆或者其他没有回酬的东西，应该多把钱放在有回酬的东西如产业，股票，信托单位要或者投资在自己的知识。

一本好书！25-Oct-2008

今天我要和大家分享一本好书，他是美国一位出名的房地产投资家。他是Dolf De Roos。他有数不尽的产业，它们分部世界各国。他出版不少的房地产投资书，当中最出名的作品是'Real Estate Riches, How to Became Rich Using Your Banker's Money'，英文版。如果谁有兴趣阅读他的书，可以去美国的Amazon网站购买。在马来西亚，相但难买到这本书。

这本书非常适合那些房地产投资新手。它当中给大家认识投资产业的概念，为什么房地产值的我们投资。我本人认为它带给我们一个很重要的观念上的改变。一般人对房地产投资都有错误的观念，他们不把投资房地产当作一门生意来经营。他们把投资房地产当作一个可有可无的玩意儿。

这本书当中最经典的一课应该是'100：10：3：1'原则。这个原则说当我们看100个产业，我们去Offer 10个产业来交易，安排3个银行来贷款，但最后我们只买1个产业吧了。他也教导我们如何谈判到一个好的价钱和银行贷款。他也教导大家如何增加我们的产业价值和现金流。
希望那些有兴趣投资产业的人可以相这位大哥看齐吧。

新工程＝新希望？29-Mar-2008

Impian Meridian的工地
Casa Subang公寓

Impian Meridian, 一个很被看好的大工程！3月28日，下午5点多，我接到我的一个旧同学的电话，我们就浏起这个PJ Development 的Impian Meridian Project。 他座落于苏邦Subang USJ1 Summit旁边，可说是占进地理和人和！在Impian Meridian 旁边也有一座今年刚刚开始运作的公寓－Casa Subang。Casa Subang 的B/U会比较小，普通的款式是小过700 sqf，价钱是RM200K＋＋。他的租金是大越RM1300－RM1500。他的租户对象是学院生和一些打工仔。但PJ Development 的Impian Meridian，较比较大间。一般上，他的公寓有2种设计。一个是3房2冲凉房式，B/U 是995 sqf，价钱从RM310K起。和4房2冲凉房式的B/U是 1300 sqf，价钱从RM410K起。

我以Renesial Leong 的公式，10个月的租金抵消12个月的银行供期。如果一个年纪30岁的人买一间 B/U 是995 sqf 的Impian Meridian来做投资。他头期给10％，供30年。他每个月的供期是大约是RM1800(based on 6.75%利息)，这不包括管理费，介绍费，还有其他的杂费。这样说，这个年轻人的公寓每个月必须租RM2200((RM1800 X 12)/(10))以上！这是否有可能么？这个问题，我不方便答，我让大家自己去找答案。哈！哈！我的一个砂拉越朋友对这个公寓也很有兴趣因为PJD在东马设有柜台。大家，记得我每次从服的一句话＝买产业之前一定要做功课。