鼓励生意人要学习投资产业

我身边不少生意人都是靠地皮/地产来发达的。他们的生意只不过是帮他们过普通日子而已；养家庭和养生意而已。他们是利用生意和银行建立关系然后借用银行的力量去generate 多一个收入-----》地产投资赚钱。很多生意人都是如此。

• 那些做门市生意的，就想尽办法去购买店屋。
• 那些开工厂的，就想尽办法去购买地皮或者工厂。
• 那些经济条件比较好的，多数会去投资地皮。

当这些生意人随着年纪的长大；慢慢步入晚年时；地产买卖和地产收租扮演着非常重要的角色。每个生意人都是如此；可惜很多从事地产代理人却不一定看到这些情况。很多也是做一天过一天，不懂得去学习投资产业。可惜呀！我个人鼓励agent 或者broker们要多多向我们身边的投资者学习。学习他们的观念和心态。

很多生意人，年轻时是靠生意赚钱；年老了多数靠产业收租过日子。这样的日子至少我们不需要看孩子的脸色呀！我们也不会变成他们的负担呀！

一些打工的朋友也是非常积极的学习投资地产这门学问。这些人到了中年也不必太过担心中年危机；反而步入中年日子更加好过，因为租金可以养他和家人了。

个人非常鼓励生意人不要只是努力的做牛做马而已。要借用银行的力量慢慢建立多一门生意也就是地产投资生意。

在马来西亚，投资地产还是一门相当不错的生意。他有可能比你的正业还要重要呀！大家不要忘记了投资这一门生意呀！趁年轻快快去学习投资产业这一门知识。

投资地皮 VS 投资店屋

投资地皮和店屋的不同之处：-

投资地皮：

1. 投资地皮需要更多的头期（deposit），通常50%。
2. 投资地皮不容易拿贷款，很多银行不要借贷给土地，因为土地一般都没有building和收入。土地贷款利息比较高；通常要7%。土地借贷的时间也比较短10年到20年。主要本地可以借贷的银行包括：大众，Maybank和Agrobank。其他本地银行比较难借贷给土地尤其农业地。外国银行多数不借给土地。
3. 土地合同一定要找有经验的律师来处理，最好不要找那些做普通产业买卖的律师。
4. 地皮是不容易有收入的，除非土地可以出租给他人。这个要看地点而定。（不少投资地皮者都是有指弹可以等的那一群）一些有头脑的就是喜欢买地盖工厂出租（需要不少钱呀！）。
5. 如果要将土地做买卖产品（trading purpose），通常要5年才比较划算。Selangor地区的地皮多数都是5年起100%。运气好，可能3年起100%。
6. 购买土地要注意zoning （发展蓝图），将来通路和将来发展。一个发展计划也许会使地皮翻几倍。土地的价格是可以喊出来的，不需要看银行估价；但是地点要可许。所以行内说土地价格非常暗。

投资店屋：

1. 店屋需要大约15%到30%的头期（deposit），其他贷款。
2. 店屋比较容易拿到贷款，普通银行都可以贷款给店屋。银行很喜欢店屋尤其那些有租金收入的店屋。
3. 买卖店屋不需要找特定的律师，普通律师就可以。
4. 购买店屋最好是购买二手而且可以看到发展的。新区也许要hold很久。
5. 店屋比较适合做养老或者passive income产品，因为它有租金。
6. 如果有好的租户，店屋的价格也会提高。银行的估价也会提高。如果需要用钱，可以重新抵押（refinance）给银行（即使我们已经借贷）。
7. 比起地皮，店屋容易脱手得多。所以店屋liquid比较容易。主要原因是头期少。

投资地皮和投资店屋是2个不一样的领域。他们的mindset 和想法是完全不一样的。投资地皮需要那些有比较多现金的人或者那些每天跑帐（很多来源不明收入的人）。他们不需要建立profile给银行看。我看过不少投资地皮者都是用有限公司来购买。他们的主要目的就是要避开所得税追查。因为在马来西亚，购买土地是也是一种重要的跑帐方法/洗黑钱。他们可以通过借名字注册有限公司购买，或者做暗价购买土地。

投资店屋就是一定要建立profile 给银行看。而且一定要借越多越好。投资店屋者主要是借银行钱来帮自己发达的一群。一定要学习如何建立自己给银行看的profile和学习如何leverage。

无论投资地皮还是投资店屋；都要看我们的能力而定。这两样是KL Selangor 最好的保值产品，他们好过屋子。我个人还是鼓励大家多多投资地皮和店屋，不要去投资那些公寓或者住宅产品。当国家经济复苏，这两个产业是跑在最前面的。而且最适合养老的产业，也是最容易管理的产业。

鼓励大家投资产业成功，业务蒸蒸日上。

现在是否是投资产业对的好时机？

投资产业是否需要看时间/时辰？
首先，我们要问自己投资产业的目的是什么？

• 低买高卖（赚差价）
• 保值（keep）
• 养老（租金）
• 其他。。。

如果我们是低买高卖，也许最近产业价格还是高；我们也许需要一些holding power。但是随着国家的inflation，产业的价格一定会提高（有地产业为主）。那些无地产业比如公寓，尤其高级公寓需要相当长的时间来消化。如果购买来转卖，也许不容易。但是还是要看地方而定。有地产业比如新区（新Taman住宅区）也许也需要一些时间来消化。这几年太多大型发展商推出太多中高价位的有地住宅产业和店铺。

我个人还是鼓励大家拿一些时间去购买二手产业，至少我们可以看到，可以算到。因为最近经济有一些低迷，不少生意人/投资者已经有现金问题，一些手上的产业被迫便宜过市场价格来出售。鼓励大家物色这些产业。尤其那些比银行估价更加低的产业。

我给大家的答案是：投资产业永远没有对和错的时机。我们要问问自己可以：

• 我们功课做够么？（market survey/market study）
• 我们的储备金够么？（以防万一）
• 我们将来的事业如何？收入如何？（不要over commit）
• 最重要的是我们购买的目的明确么？（不要只是人家买我也买）

鼓励大家一起学习，把投资产业看成一门生意来经营，不要跟风，不要贪。谢谢。