为什么比较傻以及不会精打细算的人买产业比较容易致富？

小弟从事土地买卖接近10年了，无意中发现很多从产业中赚到钱的人都不是什么‘聪明’‘厉害’‘很会精打细算’的一群。可笑的一些连地皮真正地址在哪里都不知道？但是却有一样奇怪的事情发生；

这些‘傻人’乱乱买产业，结果发达了，有时发达了连自己也不明白为什么。反而那些一直很细心看地，很用心看地，查了一大堆东西；结果没有买到什么产业。随着岁月的流逝，产业一年比一年贵；即使行情非常不如意。但是这个故事每天都在发生，只是少数人看到呀！包括很多产业代理人也有这个问题。他们老是要找更加便宜的产业（低过市价），问题是什么样价格才是合理价格呀？产业没有最低和最高的价格，一切是看市场决定。个人认为只要自己有做基本功课，这个产业5年里有机会增值，是可以购买的。功夫是靠经验和时间累积的呀！自己一定要经历更多的交易，才会学习到真功夫。

早期，不少开杂货店的华人都喜欢买农业地。40年前，雪州的地皮，少过RM1仟可以购买1依格农业地。一样的农业地，今天的市价超过RM1百万1依格。他们也是乱乱买，今天他们的子孙都发达。但是历史会一直重演，只是有多少人会看到呀！很多人甚至看到，他们都不要相信。其实·如果你傻傻的买Selangor area的地皮，40年后；一样的故事也会发生在你的身上。

在现今，很多‘傻人’是‘敢敢去买’，但是自己要有本事还钱，不可没钱（没办法融资和供期）却去购买那些自己负担不起的产业。我们可以‘傻一点’但是要在自己的能力范围里面呀！如果自己还是供不起installment，就不要借贷这么多；宁可给多一些头期，或者买价格比较低的！也许可以通过sdn bhd一起购买。

投资产业最宝贵的资源是时间而不是金钱。时间可以让我们学习到经验和领悟到东西。随着时间的流逝，产业尤其地皮多少都会起价。时间可以让我们累积经验，胆量和眼观！我个人鼓励大家早一点接触产业投资，尤其地皮和商业店屋投资。
其实现在行情低迷以及政治不大稳定，是投资地皮进场的好时机；只是多少人看到呀？？

鼓励大家一起投资发达！

鼓励生意人要学习投资产业

我身边不少生意人都是靠地皮/地产来发达的。他们的生意只不过是帮他们过普通日子而已；养家庭和养生意而已。他们是利用生意和银行建立关系然后借用银行的力量去generate 多一个收入-----》地产投资赚钱。很多生意人都是如此。

• 那些做门市生意的，就想尽办法去购买店屋。
• 那些开工厂的，就想尽办法去购买地皮或者工厂。
• 那些经济条件比较好的，多数会去投资地皮。

当这些生意人随着年纪的长大；慢慢步入晚年时；地产买卖和地产收租扮演着非常重要的角色。每个生意人都是如此；可惜很多从事地产代理人却不一定看到这些情况。很多也是做一天过一天，不懂得去学习投资产业。可惜呀！我个人鼓励agent 或者broker们要多多向我们身边的投资者学习。学习他们的观念和心态。

很多生意人，年轻时是靠生意赚钱；年老了多数靠产业收租过日子。这样的日子至少我们不需要看孩子的脸色呀！我们也不会变成他们的负担呀！

一些打工的朋友也是非常积极的学习投资地产这门学问。这些人到了中年也不必太过担心中年危机；反而步入中年日子更加好过，因为租金可以养他和家人了。

个人非常鼓励生意人不要只是努力的做牛做马而已。要借用银行的力量慢慢建立多一门生意也就是地产投资生意。

在马来西亚，投资地产还是一门相当不错的生意。他有可能比你的正业还要重要呀！大家不要忘记了投资这一门生意呀！趁年轻快快去学习投资产业这一门知识。

投资地皮 VS 投资店屋

投资地皮和店屋的不同之处：-

投资地皮：

1. 投资地皮需要更多的头期（deposit），通常50%。
2. 投资地皮不容易拿贷款，很多银行不要借贷给土地，因为土地一般都没有building和收入。土地贷款利息比较高；通常要7%。土地借贷的时间也比较短10年到20年。主要本地可以借贷的银行包括：大众，Maybank和Agrobank。其他本地银行比较难借贷给土地尤其农业地。外国银行多数不借给土地。
3. 土地合同一定要找有经验的律师来处理，最好不要找那些做普通产业买卖的律师。
4. 地皮是不容易有收入的，除非土地可以出租给他人。这个要看地点而定。（不少投资地皮者都是有指弹可以等的那一群）一些有头脑的就是喜欢买地盖工厂出租（需要不少钱呀！）。
5. 如果要将土地做买卖产品（trading purpose），通常要5年才比较划算。Selangor地区的地皮多数都是5年起100%。运气好，可能3年起100%。
6. 购买土地要注意zoning （发展蓝图），将来通路和将来发展。一个发展计划也许会使地皮翻几倍。土地的价格是可以喊出来的，不需要看银行估价；但是地点要可许。所以行内说土地价格非常暗。

投资店屋：

1. 店屋需要大约15%到30%的头期（deposit），其他贷款。
2. 店屋比较容易拿到贷款，普通银行都可以贷款给店屋。银行很喜欢店屋尤其那些有租金收入的店屋。
3. 买卖店屋不需要找特定的律师，普通律师就可以。
4. 购买店屋最好是购买二手而且可以看到发展的。新区也许要hold很久。
5. 店屋比较适合做养老或者passive income产品，因为它有租金。
6. 如果有好的租户，店屋的价格也会提高。银行的估价也会提高。如果需要用钱，可以重新抵押（refinance）给银行（即使我们已经借贷）。
7. 比起地皮，店屋容易脱手得多。所以店屋liquid比较容易。主要原因是头期少。

投资地皮和投资店屋是2个不一样的领域。他们的mindset 和想法是完全不一样的。投资地皮需要那些有比较多现金的人或者那些每天跑帐（很多来源不明收入的人）。他们不需要建立profile给银行看。我看过不少投资地皮者都是用有限公司来购买。他们的主要目的就是要避开所得税追查。因为在马来西亚，购买土地是也是一种重要的跑帐方法/洗黑钱。他们可以通过借名字注册有限公司购买，或者做暗价购买土地。

投资店屋就是一定要建立profile 给银行看。而且一定要借越多越好。投资店屋者主要是借银行钱来帮自己发达的一群。一定要学习如何建立自己给银行看的profile和学习如何leverage。

无论投资地皮还是投资店屋；都要看我们的能力而定。这两样是KL Selangor 最好的保值产品，他们好过屋子。我个人还是鼓励大家多多投资地皮和店屋，不要去投资那些公寓或者住宅产品。当国家经济复苏，这两个产业是跑在最前面的。而且最适合养老的产业，也是最容易管理的产业。

鼓励大家投资产业成功，业务蒸蒸日上。

现在是否是投资产业对的好时机？

投资产业是否需要看时间/时辰？
首先，我们要问自己投资产业的目的是什么？

• 低买高卖（赚差价）
• 保值（keep）
• 养老（租金）
• 其他。。。

如果我们是低买高卖，也许最近产业价格还是高；我们也许需要一些holding power。但是随着国家的inflation，产业的价格一定会提高（有地产业为主）。那些无地产业比如公寓，尤其高级公寓需要相当长的时间来消化。如果购买来转卖，也许不容易。但是还是要看地方而定。有地产业比如新区（新Taman住宅区）也许也需要一些时间来消化。这几年太多大型发展商推出太多中高价位的有地住宅产业和店铺。

我个人还是鼓励大家拿一些时间去购买二手产业，至少我们可以看到，可以算到。因为最近经济有一些低迷，不少生意人/投资者已经有现金问题，一些手上的产业被迫便宜过市场价格来出售。鼓励大家物色这些产业。尤其那些比银行估价更加低的产业。

我给大家的答案是：投资产业永远没有对和错的时机。我们要问问自己可以：

• 我们功课做够么？（market survey/market study）
• 我们的储备金够么？（以防万一）
• 我们将来的事业如何？收入如何？（不要over commit）
• 最重要的是我们购买的目的明确么？（不要只是人家买我也买）

鼓励大家一起学习，把投资产业看成一门生意来经营，不要跟风，不要贪。谢谢。

土著的Leasehold土地买卖和律师

律师在产业买卖中扮演很重要的角色。如果我们要在那一区买产业，最好要找回那些对这个地方有经验的律师。每个的地方的政府部门都有一些差别，尤其当我们买的是一个99年leasehold的产业。小弟亲眼看到一些外地的律师因为对巴生土地局的表格陌生而填错，结果使整个买卖程序需要更长的时间。如果我们买的产业是一个永久产业，那一个律师都无所谓，只要他们有帮人代办买卖合同，就可以。

如果我们买的是99年leasehold 的土地，而且卖主要是一个土著，割名手续会更加难。如果是非土著卖给非土著，手续容易很多。为什么土著的leasehold 的土地比较难割名给非土著？其实这跟国家的新经济政策有关。政府不大喜欢看到太多土著从政府那里免费申请到土地，过后把它们卖给非土著，尤其华人。但是，事实却是相反，多数的土著都要快快的致富，这跟他们贪婪的心态有关。华人或者印度同胞(除了有政治背景的人)很难从政府那里申请到土地，除了沙巴和砂拉越州。我们华人子弟只可以用自己的血汗钱来和土著购买土地。据我所知，每个月，巴生土地局只批准一些小数目的土著的leasehold地割给非土著。如果我们要更快的拿到割名，就一定要找一些比较有这一门有经验的律师。他们如何使这个割名程序更快，我在这里不大方便讲。一些没有经验的律师会用了整年的时间来割名。所以，律师很重要。

当一个地区的地价一直在起的时侯，市场会出现很多很不自然的买卖条件。这些条件是地主开出来的(因为他们不怕没有人要他们的地皮)。比如，还没割名，地主要拿50%的deposit。这是一个很奇怪的条件，其实对买主非常不公平。普通的leasehold土地买卖程序，在名字还没有成功的割到，卖主是不可以拿钱的，那些deposit是应该放在卖主的律师，直到割名成功，地主才有权利拿钱。小弟看到既然很多买主因为害怕买不到地，结果很多地主都开出很奇怪的条件。

这就是巴生土地买卖的真实一面，比起蒲种和KL，巴生的投资者勇敢和冒险的许多。对巴生人来说，把多余的钱放在土地是最保障的，至少他不会跌价。我看过蒲种一些土著leasehold的地主在签了买卖合同（S&PA），才拿4%-6%的deposit，真是少到可怜！有一些甚至连1%都没得拿。

我鼓励大家如果要购买土著leasehold的土地，一定要找那些有经验（土著leasehold土地买卖）的律师，因为他们可以保护我们的利益。当然我们也不要找那些(太过保护)顾客的律师，因为我们买地的目的是赚钱，最好找那些会听我们讲话的律师，而不是我们要听他们的律师。因为我们是生长在一个Malaysia Boleh的国家，每个问题都可以决绝。

钱先生的教导－－油棕地ROI的联想

钱先生的教导－－油棕地ROI的联想
在前天(1月21日)，钱先生打电话给我说；叫我带他去看Johan Setia 的地。他是一个会计师，对数目字超敏感。

他对投资产业相当有经验，也在产业里赚了好几个M(百万)。他教我如何计算购买棕油地。其实任何投资都用到ROI formula，当然购买棕油地也不列外。
如果1依甲的棕油地的卖价是RM23千。钱先生说以普通的1依甲的油棕树(少过10年)大概都每个月可以生产最少1吨的油棕果。以现在的油棕果行情，每公 吨可卖RM400(依每天的行情)。每个月，我们大概用RM200来管理1依甲的棕油地。So，我们的ROI 是:- - - -

((RM400 - RM200) X 12) X100% = 10.43 % (很不错的ROI)
RM23,000

所以，他的ROI 是10.43%。

哇！是一个多么好的投资。当然，我们看东西不可只看表面。但是，ROI是每个投资者一定要学习的。如果连ROI都不会，千万不要谈投资，以免给人笑。

Notes:西马随便的1依甲的油棕地卖价都多过RM40,000。可见，沙砂油棕地的成本多么底阿！所以，西马人很喜欢来沙巴和砂拉越买油棕地。 现在，沙巴的油棕地比砂拉越来得贵。在沙巴很难找到便宜过RM20,000的油棕地。原因：很多西马人在沙巴投资油棕地和砂拉越对西马人比较多限制。
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我用ROI的基本知识来算鸟屋，也可以吧！
如果投资1间鸟屋的(fix cost)费用是RM200千。如果每个月的(flexible cost)开销是RM1000。第一年，吃鸡蛋。第一年的亏本是RM12,000。第二年的收成是RM2000(每个月)。所以，第二年的ROI是：－

((RM2000 – RM1000) X 12) X 100% = 6%(至少好过FD)

RM200,000

如果第三年，每个月收成RM3000，开销一样。ROI 是：－
((RM3000 – RM1000) X 12 )X 100% = 12% (很好的ROI)
RM200,000

我认为ROI是一个很好的投资指南，他不是投资的全部。除了子弹($$)，时间和知识也是一个行业很重要的考量因素。鸟屋是非常计术和特殊的行业， 他和投资其他生意最大的不一样是他不可贷款。其他生意可用银行的钱来做。这也许是这个行业的一个特殊机会，因为他无形的可限制那些没有子弹的人进来这个行 业。所以，朋友和家庭成员的support才可以使这个行业更成功。

产业盈利税

产业盈利税(Real Property Gain Tax / Cukai Keuntungan Hartanah）

很多人都对政府要施行的产业盈利税感到害怕和一头雾水。这个税将在2010年1月1日施行。也许很多人会问到底如何的情况会被征收，它的税的数目要如何计算呢？这个税收是针对那些要卖产业的业主，而且他所要卖产业是5年或者少过5年。这个税收是5％。但是政府也实行一些例外，当中包括：－

1.一个人在一生中有一次的豁免产业盈利税。

2.那些把亲属的产业转让比如父母和孩子产业转让，夫妻产业转让，祖父母对孙子的产业转让将得 到豁免。其他的亲属产业转让将除外，一样被被征收。

3.那些产业盈利税的数目是RM5000或者少於RM5000将不被征收。

Notes: 这个税务是根据律师买卖合同(Sales & Purchase Agreement)的Form 14 (Memorandum of Transfer)的日期来计算。所以，那些Leasehold 的产业是看它几时拿到consent的日期来算起。而且这个产业盈利税的表格在获得Form 14 后的30天里，一定要填写。这个表格是CKHT (Borang Cukai Keuntungan Hartanah)。

Notes: 那些被豁免征收产业盈利税的人如果他的购买日期是少於5年，一样要填写CKHT。只是那些卖产业者的产业购买的年龄多过5年不需填写CKHT表格。

Notes: 政府将给予RM5000的产业盈利税的回扣或者10％的产业盈利税的回扣，视那个数目比较高为标准。
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如何计算产业盈利税?

个案1：
A先生 在2006年5月31日购买一个地皮，价格是RM150千。在2010年1月1日，A先生把产业用RM350千的价格卖给B。
RPGT 的算法：
RM350,000 － RM150,000 = RM200,000

政府将给予A先生10％的产业盈利税回扣。所以，所征收的税应该是：
(RM200,000 X 90% = RM180,000) X 5% = RM9000

RM90,000 还可以扣除费用比如律师费用，stamping duty 以及其他费用(renovation cost)。所以， A 先生所应该还的产业盈利税一定少于RM9,000。
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个案2：
C 先生 在2006年5月31日购买一个公寓，价格是RM150千。在2010年1月1日，C先生把产业用RM200千的价格卖给B。
RPGT 的算法：
RM200,000 － RM150,000 = RM50,000 。

所以，所征收的税应该是：
RM50,000 X 5% = RM2500， 因为C先生 的产业盈利税少于RM5000(当扣除其他费用)， 所以C先生不需还任何产业盈利税。但是他还是要填写CKHT 表格。
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