如何开始购买第一间房地产来投资？26-Oct-2008

首先，我们要有明确的投资目标。我们可以设定一个，比如A朋友打算在2009年年头购买一个RM150K的公寓单位,他现在30岁。 在还每有行动前，A朋友必须了解几样东西。 ------------------------------------------ --------------------- -- 投资的目的是什么？做为将来孩子的教育费，或者来当将来的养老金，或者将来做生意的本钱。。。。。。。通常一个产业可以赚取两种钱：1)赚取租金回酬，2)将来等他起价后来赚取套利回酬。 -------------------------------------------------------------------- 投资的时间，通常越年轻就是投资产业的一个本钱因为随着年龄的增长，银行所可以给的贷款时间将减少(虽然我们的贷款条件越来越好)。在马来西亚，一般的银行只可以给予借贷者到65岁或者30年的供期时间吧了。通常经济不景气是投资产业的大好机会，因为很多人要把他们的产业卖掉来应付经济问题。 ---------------------------------------------------------------------- 投资的地点，地点是投资产业最重要的一个因素。投资错误的地点可以带给投资者财务灾难。 --------------------------------------------------------------------- 我们的租户是谁以及我们将来容易脱手么？当我们还买这个产业市应该非常了解这个地方所居住的人是什么人。他的基本设施如何，通路如何，将来发展如何，人口构造如何？ 我们一定要对我们所投进的钱负起100％的责任，不要等到投资失利后，才怪罪他人。我鼓产业新手不要太过冲动，我们宁可慢也不要做亏本生意。大家，请记得美国投资家，巴非特的名言，投资有两个原则；第一个原则就是投资不可以亏掉母金或本钱，第二个原则就是任何投资一定要遵守第一个原则。我们产业投资也是如此。我们的母金就是头期和供期，所以我本人鼓励购买ROI 6％或者更高的产业。ROI的计算是(一年的租金)/(屋价)X100。 我打一个比例，A朋友的屋价是RM150K，每个月租金是RM1,200，他一年的租金是RM1,200X12＝RM14,400，ROI , (RM14,400)/(RM150,000)X100 =9.6%。 最后，我有几句话要和大家分享，新手们多听，多看，多问才投资，不要把太多钱放在会贬值的东西如电子产品(换电话，电脑，相机)，车辆或者其他没有回酬的东西，应该多把钱放在有回酬的东西如产业，股票，信托单位要或者投资在自己的知识。

一本好书！25-Oct-2008

今天我要和大家分享一本好书，他是美国一位出名的房地产投资家。他是Dolf De Roos。他有数不尽的产业，它们分部世界各国。他出版不少的房地产投资书，当中最出名的作品是'Real Estate Riches, How to Became Rich Using Your Banker's Money'，英文版。如果谁有兴趣阅读他的书，可以去美国的Amazon网站购买。在马来西亚，相但难买到这本书。

这本书非常适合那些房地产投资新手。它当中给大家认识投资产业的概念，为什么房地产值的我们投资。我本人认为它带给我们一个很重要的观念上的改变。一般人对房地产投资都有错误的观念，他们不把投资房地产当作一门生意来经营。他们把投资房地产当作一个可有可无的玩意儿。

这本书当中最经典的一课应该是'100：10：3：1'原则。这个原则说当我们看100个产业，我们去Offer 10个产业来交易，安排3个银行来贷款，但最后我们只买1个产业吧了。他也教导我们如何谈判到一个好的价钱和银行贷款。他也教导大家如何增加我们的产业价值和现金流。
希望那些有兴趣投资产业的人可以相这位大哥看齐吧。

新工程＝新希望？29-Mar-2008

Impian Meridian的工地
Casa Subang公寓

Impian Meridian, 一个很被看好的大工程！3月28日，下午5点多，我接到我的一个旧同学的电话，我们就浏起这个PJ Development 的Impian Meridian Project。 他座落于苏邦Subang USJ1 Summit旁边，可说是占进地理和人和！在Impian Meridian 旁边也有一座今年刚刚开始运作的公寓－Casa Subang。Casa Subang 的B/U会比较小，普通的款式是小过700 sqf，价钱是RM200K＋＋。他的租金是大越RM1300－RM1500。他的租户对象是学院生和一些打工仔。但PJ Development 的Impian Meridian，较比较大间。一般上，他的公寓有2种设计。一个是3房2冲凉房式，B/U 是995 sqf，价钱从RM310K起。和4房2冲凉房式的B/U是 1300 sqf，价钱从RM410K起。

我以Renesial Leong 的公式，10个月的租金抵消12个月的银行供期。如果一个年纪30岁的人买一间 B/U 是995 sqf 的Impian Meridian来做投资。他头期给10％，供30年。他每个月的供期是大约是RM1800(based on 6.75%利息)，这不包括管理费，介绍费，还有其他的杂费。这样说，这个年轻人的公寓每个月必须租RM2200((RM1800 X 12)/(10))以上！这是否有可能么？这个问题，我不方便答，我让大家自己去找答案。哈！哈！我的一个砂拉越朋友对这个公寓也很有兴趣因为PJD在东马设有柜台。大家，记得我每次从服的一句话＝买产业之前一定要做功课。

太子城Bandar Saujana Putra 的屋价大起! 29-Mar-2008

3月28日的The Star 和星洲日报都刊登了一则大广告=太子城的屋价大起！他从2004年的RM142,800 (非土著价格) 到现在(2008年)的RM232,407 (7%土著折扣后)。这些的屋子的土地面积(L/A)和之前的一样大。要记得，这不是投资者出的价钱而是发展商所设定的价格。现在这里的居民一定每个跌破眼镜了！我自己也被吓到。

太子城是一个由林木生集团所发展的一个工程。在Selangor是算一个比较小型的建筑公司。一相来太子城这个计划是不被看好的工程，因为他离开Puchong, Subang Jaya太远了(没有通路的关系)。再加上他的通路(access)很不方便，居民们必须用黄泥路绕道才能到达，也没有路灯。这里的居民已经挨了好几年，终于在2008年3月，太子城交通可以直接通去南北大道了。从此居民们可以省了半小时或一小时，以及汽油。现在，居民们从USJ19 到太子城只需要十几分钟，很方便！如果以地理环境来说，太子城很靠近KLIA, Cyberjaya 以及Putra Height。他可以说是给Puchong 和Subang的居民另外一个低收入者的choice因为在Subang 不容易找到RM300千以下的排屋。所以大多数买这里的居民都是中下收入的一群。

最后我本人对太子城的屋价是否太高或合理不合理还是保留！原因是因为还有很多旧的屋子还没消化，她在等待新的屋主来娶他。还有很多投机客还在努力的把他的屋子嫁出去。

为何我鼓励大家投资房地产？04-Mar-2008

1. 
   他可以是我们年老时的养老金。 打个比方，我们现在30岁，20年后，我们50岁，如果我们间中五年固定买一间100K 的中价公寓，当我们50岁时，已经有4间100K中价公寓。到时这些公寓的市价一定不止400K。但是我们所投资的金钱数目一定少过400K，或者200K又或者更少如80K。如果我们买股票有可能有更高的回酬但所承担的风险也较高。当我们50岁时，这些产业一定每个月为我们制造正现金流(Positive Cash Flow)。他的租金可以成位我们的养老金。(要买产业之前，我们一定要作功课，大家一定要遵守我之前所列出来的法则)
2. 这些产业的增值可以抵销通货膨胀的影响。以我个人的估计，我们现在的通货膨胀指数不低于10％。但为了种种因素，他被迫报道只有区区的2％。所以那些从事单位信托的销售员说服不到我投资单位信托。
3. 一般的房地产如雪隆一带，他的价格无任如何行情多坏，都不会跌到到零。反而其他的投资工具如单位信托，股票分分钟有可能跌到停板。原因只有一个就是马来西亚的土地越来越少。列如97经济风暴时，很多新发展地方还是提供很高的回酬如沙阿南第七区(Seksyen 7,Shah Alam)。
4. 我们很容易用房地产来抵押给银行来帮我们还债。我们可以用RM10K来买一个价值RM100K的产业。当股票或信托单位就没有这个方便了。

如何成为一个成功房地产投资者 28－Feb-2008

我要和大家介绍几本本地(马来西亚)(Malaysia)出版的好书。他很适合房地产投资者新手。他的作者是Renaisial Leong, MBA。这两本书是：

1。房地产成功的密诀，Property Jewels, 2005。
2。您的租户，您的宝， Your Tenants, Your Jewels, 2005。


简介：－

她是大马史上第一本适合本地房地产投资者的书。他的内容包括许多本地房地产的投资策略，本地投资家普通遇到的问题和迷思。本书也引用和多真实的故事和实战经验来引导读者更加理解问题。

这位作者本身也是通过房地产致富的。她了十多年的时间来摸索，终于创造了一个很好的成绩。她现在以有接近一百间的产业，而且每个产业可以为她带来正现金流。如果依照Robert.T.Kiyosaki，(Asset)产业一定要可以制造正现金流(Positive Cash Flow)。那些产业每个月的租金还不够还银行和管理费不可以叫产业(Asset)，他应该称为负债(Liability)。如果依照作者Renaisial Leong，我们十个月的租金一定要能够还十二个月的银行供期。只要这样的产业才可以称得上产业(Asset)。

有几个Tips新手一定要注意(如果我们要投资房地产)：－

1. 不要买还未建好的房地产，千万不要因广告而买(不要相信广告和宣传，因为他的目的不是为买者而出发，他是为了发展商而作)。当我们要买一项产业时，一定要去实地考查。如果发展商跟我们说某某产业一定有多少回酬，这些更要小心。很多外地人来吉隆坡都是不小心都中过这种计。我一个来之诗巫的朋友也是一时听信了发展商所答应的回酬和种种的免费东西如免费头期定金，免费买卖合同。现在已经等7年了，他还拿不到屋子的锁匙。当我和他一起去目的地查看那间屋子时，原来那个工地已经停工很久了。那个地方和真正广告所写的有很大的不一样。发展商现在也面临倒闭的命运，我们要控告他也不是。我的朋友每个月还是要还银行利息。这种经验真的不好受！记得：要做好功课才买产业！


2. 如果我们买产业是拿来投资，最好买已经有租户的产业。没有租户的产业最好不要去动他除非你对这个地方的发展很清楚。


3. 如果我们真的要买还没建好的产业，一定要买负责任的发展商，不一定大就是好。但小的发展商多数都是不很理想。我不方便在这里报上发展商的大名。


4. 我们也要查清楚谁是这个发展计划的靠山银行。出名的发展计划一定很容易的到大型银行的支持。但这一切都的看这个发展计划如何进行。

以下是普通房地产新手时常面对的陷阱(投资屋子)：

1. 买不成听过的发展商的产业。


2. 买不成听过地方的名子，离市区很远的地方。


3. 面向三叉。


4. 因为便宜而买或者是广告的吸引。因为家人买，所以我也买。


5. 不雅观的屋行，或地形。


6. 太过靠近高速大道。

如果大家要更加了解如何投资房地产来赚钱，要做好功课，首先看完之前介绍的两本书。然后大家可看Dolf de Roos 的Real Estate Riches: How to Become Rich Using Your Banker's Money , 2001。这本是教大家如何用银行的设备来投资房地产。

Introduction

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